Reforma tributária põe em xeque modelo de holding imobiliária

O texto-base do Projeto de Emenda à Constituição (PEC) 45/2019 da reforma tributária, aprovado nesta quinta à noite pelo Senado, deixa uma série de lacunas para o segmento imobiliário - listado na proposta entre aqueles que devem ser tratados em regimes específicos. Em meio às incertezas, especialistas no assunto alertam sobre mudanças que podem inviabilizar o modelo de holding imobiliária adotado hoje, especialmente para gestão de bens familiares.

O texto unifica tributos com a criação do Imposto sobre Valor Agregado a partir da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Na prática, significa a criação de dois novos impostos que não incidem atualmente sobre bens imobiliários, uma vez que eles não estão sujeitos à cobrança de ICMS e ISS. Com a mudança, a carga tributária atual de cerca de 3,5% (referente ao Pis e Cofins) pode chegar a 28% - além da incidência de Imposto de Renda.

"Para alguns setores, a PEC é um 'Cavalo de Tróia', porque existem ainda muitas dúvidas e respostas que só serão dadas no futuro pelo Congresso, por meio de leis complementares. E, como é o caso do imobiliário, pela criação de regimes específicos. Do ponto de vista tributário, o cenário que se vislumbra hoje desafia o modelo atual de gestão de imóveis familiares para investimento por meio de holdings patrimoniais", diz o advogado Eduardo Ribas, sócio do escritório paranaense Mazutti Ribas Stern. "A reforma tem como proposta simplificar a tributação no Brasil e, certamente, tem pontos positivos. Mas alguns setores vão pagar a conta mais do que outros. O setor de serviços é um deles", completa.

Para o especialista em investimentos Raphael Cordeiro, sócio da Portofino Multi Family Office, independentemente das alíquotas, o modelo vai passar por um momento de transição, no qual será necessário reavaliar a eficiência dos investimentos imobiliários e, eventualmente, alternativas tributárias para a gestão do patrimônio familiar. "Vamos ter que fazer muitas contas e buscar alternativas com taxas de retorno atraentes. O aumento de imposto pode tornar inviável o investimento em imóveis para locação, como galpões fabris e de logística", explica.

Cordeiro acredita que, no novo cenário, os fundos imobiliários podem ganhar força. "Mas, cada caso é único e precisa ser estudado. Criar um fundo exige um investimento alto, que nem sempre se adequa ao patrimônio", diz. "Nosso papel vai ser estudar as possibilidades, em parceria com as consultorias tributárias, para apoiar as famílias na melhor forma de rentabilizar seu patrimônio".

Impacto imediato 

A mudança mais imediata para as holdings familiares, no entanto, diz respeito a outro ponto da PEC: a alteração do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), conhecido como "imposto das heranças". O projeto prevê a mudança do tributo para um modelo progressivo, com alíquotas maiores para as grandes heranças, que podem chegar a até 8%. Estados como São Paulo e Paraná, têm alíquota única atualmente de 4%. "Nesse caso, é muito provável que a gente tenha um impacto direto já nos primeiros meses de 2024, com o aumento do índice nesses estados", diz Ribas.

Imposto de renda 

A advogada tributarista Paula Kantek Navarro, do escritório Mazutti, Ribas, Stern, lembra que é preciso incluir nessa conta também o impacto de outro projeto de lei parado no Senado, o PL 2.337/21, que altera a legislação do Imposto de Renda (IR). "Hoje as holdings imobiliárias se enquadram no modelo de lucro presumido. Com a nova legislação, elas podem ser obrigadas a migrar para o modelo de lucro real. Isso certamente terá impacto no IR, porque são modelos que não conseguem gerar muitas despesas dedutíveis no imposto", alerta. O regime de tributação pelo lucro real implica na incidência de IRPJ e Contribuição Social sobre Lucro Líquido (CSLL), considerando o cálculo de receitas menos despesas.

Econodata 

A estimativa é que existam mais de 107 mil holdings familiares em todo país, segundo dados da plataforma Econodata. Só no Paraná são cerca de 9 mil.

Na avaliação de Cordeiro, no modelo atual, um patrimônio familiar com receitas de aluguel de cerca de R$ 10 mil mensais já pode se beneficiar da criação de uma holding, se tiver auxílio de um family office.

"Vale lembrar que a criação de uma holding não tem apenas o benefício tributário. Estamos falando da centralização e proteção dos bens patrimoniais, prevenção de conflitos entre herdeiros e do planejamento sucessório. Mas, dependendo da mudança dos impostos, o prejuízo tributário vai se sobrepor a esses benefícios", completa Ribas.